愚公移山 改造"穷街"
--对定海旧区改造的思考与探索

定海路街道党工委书记 朱胜华

    定海路街道是个老街坊，具有二个显著的特点：一是辖区内有一百多家国有企业，是传统工业基地之一；二是辖区内二级以下旧里和危棚简屋多，是远近闻"名"的"穷街"。国有企业产业结构调整，职工分流下岗，"穷街"内居民居住条件每况愈下，给街道党工委，办事处带来双重的压力和困难。但是，根据市委书记黄菊同志"杨浦有基础、有潜力、有优势、更有希望"的指示和杨浦区?quot;依托大专院校、依托大中型国有企业，创造安居乐业的新型社区"的决定，定海路街道党工委办事处解放思想、振奋精神，决心迎难而上、凭借"天时、地利、人和"的优势、挖掘定海地区的潜力，发挥地方政府在资源配置中的基础性作用，采用"捆绑式"开发方式，走市场化道路、探索一条旧区改造新思路、新途径、愚公移山、改造"穷街"。
一、 解放思想、辨证思维，全面分析定海优势和潜力
    居民盼望旧区改造，各级领导关心定海地区旧区改造，但是由于历史原因和各种主客观条件的制约，定海怀着深深的遗憾戴着"穷街"的帽子走进新世纪。旧区改造难、"穷街"改造更难，已经成为世纪难题。
    难点之一动拆迁成本高：私房地区350万/ 亩左右，二级以下旧里预测400- 450万/ 亩。
    难点之二："365"旧区改造结束政府补贴政策调整，新一轮旧改没有新补贴。
    难点之三：定海地区商品房价格只能在3000- 3500元/ 平方米之间。这样开发成本高，没有利润空间，开发商没有积极性。
    那么，定海旧区改造就真的没有希望、没有潜力、没有办法吗？世纪之难，症结何在？回答是否定的，关键是我们要解放思想、转变观念，怎么样设法破解世纪难题，迎接各种挑战，全面地分析定海希望和困难，机遇与挑战，既看到局部苦难又看到全局优势；既看到动拆迁成本高、负担重，又看到自然资源和和社会资源的优势；既看到启步阶段的矛盾和困难，又看到中远期发展的光明前景；只要我们树立辨证思维理念、扬长避短，是可以克服重重困难、探索出一条旧区改造的新途径。
    1、定海居民区的住房大部分是危棚简屋和二级以下旧里，住房条件差、基础设陈旧老化，确实是穷街。相对人口密度大、动迁成本高、改造难度大，居民区就地改造动迁成本高，私房地段350万/ 亩，二级旧里450万/ 亩，开发商望而生畏，政府负担太重，那么，我们能否跳出老住宅区，站在更大范围、更高的视点来观察和思考，探索一条新思路呢？这就是拓宽视野，系统分析探索新思路。
    定海辖区4.44平方公里，厂矿企事业单位用地3.03平方公里，约占总面积67%，居民区面积约1平方公里，约占33%。按人口平均密度计算，定海居民8.7万人，每平方公里1954人，相对于杨浦区人口平均密度，并不算高。但按目前居民区人口计算，相对人口密度又是全区平均数的4倍，这就是为什么定海旧区改造难度大的根本原因。那么，采取什么办法消化掉动拆迁私房350万/ 亩，二级久里400-4500万/亩，使成本降低到每亩200万以内呢？政府拿钱贴最简单有效！可是政府拿得十亿钱吗？什么时候拿得出？等到何年何月才能轮到定海呢？看来不现实。要想法设法借东风。借什么东风？只能借天借地了?quot;借天"，就是充分运用上级旧改政策，借地，就要利用定海地区的土地资源我们无力补贴钱，但可以贴天贴地，即利用政策、利用土地资源、运用成本均衡理论，设计经济模型，计算出边际成本，使开发商感到有利可图，有钱可赚，才能坚定开发与改造定海的信心。
    2、全面分析，找准新优势
    表面看定海是个"穷街"，全面分析，定海具有物华天宝的自然资源，拥有人杰地灵的社会资源。综合分析，定海地区具有五大优势：
"岛"：复兴岛，面积1.44平方公里，是上海市区内唯一的岛屿，各级领导和专家学者视为风水宝地，也是国内外企业家关注的投资热点。如果高起点的规划和整体开发，或建成国际会议中心，或建成高级别墅区，或建成休闲旅游度假区或开辟水上运动世界、海洋公园，那么是有可能建成上海最璀灿明珠。
"水"：定海地区有10.5公里长的黄浦江岸线，有复兴岛运河，根据国际大都市规划和建设经验，海湾、江河、湖泊和依山傍水区域最适宜开发亲水建筑，最适宜建高级宾馆、高档办公楼、高级住宅。定海地区滨江滨河地段有可能成为黄浦江又一景观地带。